在近日举办的一个网络研讨会上,美联储前主席伯南克分享了他对宏观经济的看法,以及在他看来,货币政策及复苏前景将会对商业地产需求产生怎样的影响。

货币政策孤掌难鸣,财政需加大对地方政府的支持

在谈到货币政策时,伯南克对美联储主席鲍威尔及时采取强力措施应对新冠危机予以了肯定,他同时指出,单靠货币政策不足以缓解疫情对娱乐业和服务业造成的冲击。

自3月份至今,美国已有1000万人失业,其中大多数来自这两个行业。他谈到,“如果人们不想去餐厅,美联储也没什么办法。”正因为如此,伯南克强调美国政府有必要出台新一轮经济刺激计划,帮助受创严重的企业和失业人员在疫情得到控制前维持生计。

伯南克认为,之所以有必要推出新一轮刺激计划,另一个原因在于,刺激计划能够帮助地方政府继续提供必要的服务

他指出,地方政府大幅削减预算给美国经济造成巨大的负面冲击,联邦政府在2008年全球金融危机后推出的一系列救助计划所产生的经济效益将因此大打折扣。

伯南克预计,疫情对经济的负面影响可能还会持续半年到一年时间。但是在现有许多刺激计划于年底到期、暂时没有后续方案出台的情况下,即使美联储能像现在这样施以援手,单凭美联储一己之力也还是不够的。

伯南克呼吁政府应加大对以下方面的投入,包括提高失业保险金、延长薪酬保护计划、在条件允许时提供房租补贴、加强病毒检测及追踪、扩大疫苗接种,以及向各州和地方政府提供支持。伯南克在谈到“扶持地方政府”时表示,“遗憾的是,这样做很容易引起争议,对于民主党控制的州,共和党不愿意花太大气力。”

在谈到政府债务时伯南克表示,只要有朝一日政府运作能回归正常,对于联邦政府为应对疫情而投入的巨额资金,他并不十分担心。

他表示:

“目前美国政府的债务规模十分庞大,在正常情况下,债务应该保持在一个可持续的水平。但目前我们面对的是一种紧急情况,债务的上升只是暂时的。”

他补充说:

“疫情引发的衰退不会持续太久,政府在短期内还有通过财政政策举债的空间,我们都清楚,最终一切都将回归常态。此外,在超低利率环境下,举债也会更加容易。”

低利率刺激住房市场,千禧一代购房需求有待满足

疫情爆发后,受美联储降息拉低抵押贷款利率推动,房地产销售异常火热。伯南克指出,低利率会继续拉动购房需求。他认为,“即便货币政策恢复常态,利率仍将保持在低位。”

除了低利率导致需求大增之外,美国许多大城市目前还存在房屋供应不足的现象。

伯南克表示,全球金融危机和新冠危机的相继爆发打乱了“千禧一代”年轻消费者的财务规划,迫使他们推迟购房计划,这样的人不在少数,这就意味着美国的住房需求仍将持续一段时间

但他也同时告诫说,

“从长期看,美国的人口增长率将下滑。无论是移民增长,还是人口出生率,都将下滑。但短期而言,楼市热度不会降温。”

商业地产的情况要相对复杂。过去几个月,疫情给不同类型的商业地产带来不同程度的冲击,酒店餐饮和零售类地产遭受的冲击最为严重,写字楼和工业地产的情况相对要好。而由于租户无力支付租金,一些商业地产业主难以偿还抵押贷款,正面临违约风险,对于这类人,美联储实在是心有余而力不足。

伯南克表示,

“这恰恰是联邦政府该出手的地方,如果能延长薪酬保护计划,问题就可以迎刃而解。”

伯南克表示,经济最终复苏的速度和强度在很大程度上取决于房地产行业的表现以及疫情能否得到控制,在这个问题上,未来六个月将是一段关键期。

他同时表示:

“低息环境对商业地产而言是一种利好,尤其是在经济复苏过程中,可能有很多公司要寻找办公场所。”

在问到如何看待为限制租金上涨实施的租金管制政策时,伯南克表示,他认为解许多城市住房危机的办法在于扩大供应。“和许多经济学家一样,我也认为租金管制政策存在一些严重的弊端。”在他看来,尽管对某些区域开发进行限制是合理的,但当地居民往往以此为借口阻止其他人搬入,达到自家房屋保值的目的。

伯南克表示:

“这就是人们所说的邻避主义,这种情况既不利于城市的发展,也不利于整体经济,这类地区的经济往往相对发达,应该加强这些地区的人员流动才对。虽然对区域开发进行规划有其合理性,但应该对此类政策进行调整,允许进行合理开发,兴建更多房屋,适当增加建筑密度。就像经济学基础课程中学到的,如果某件商品的供应增加,它的价格就会下跌。”

如果联邦政府能提供必要的基础设施,或许有助于化解这个矛盾。关于这个问题,伯南克认为民主、共和两党应该不存在分歧。但问题要真正得到解决,到头来还要靠地方政府拿出可行方案,增加住房供应。

伯南克还谈到了房利美和房地美私有化的可能。他认为,这两家贷款抵押公司不大可能实现私有化,在民主党入主白宫的情况下,可能性会更低。伯南克表示:“房利美和房地美的作用是确保房地产市场稳定,对于它们扮演的角色,政府必定会大力支持,从这个意义上说,某种形式的政府参与是有必要的。”他预计未来四年房利美和房地美将“维持现状”。

经济复苏将循序渐进,疫情影响或延至2022年

在谈到经济复苏时,这位前美联储主席警告说,疫情对经济造成的破坏可能持续到2022年,经济复苏将是循序渐进的。除了疫苗生产和接种都需要时间之外,服务业的失业员工也需要更多时间才能找到新的工作。

伯南克表示,“因为这一次的问题并非出在经济层面,只要疫情得到控制,经济的复苏速度将比2008年金融危机过后快得多。而无论是疫情控制还是经济复苏,未来六个月将十分关键。”伯南克还提到了1918-1919年西班牙流感大爆发之后的情况:

“一百多年前,人类经历了西班牙大流感,但是在疫情过后的上世纪20年代,世界经济开启了一段高速增长期。”

本文源自:财经外研社

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